“用户订单”法去库存猜想

中国建设报特约评论员 冯锦麟

当前，房地产去库存已成热点话题。除个别一线城市外，全国很多城市都面临房地产去化难的现实。尤其在三、四线城市，由于近年房地产行业的非理性竞争和一些项目的盲目上马，导致库存积压严重。下面，结合我的观察和实践，就如何循序渐进去库存谈谈我个人的看法。

首先，从短期来看，在鼓励市民购房、消化库存问题上，除了政府推出的让农民入城落户购房等政策外，还应尽早明确短期内到底征不征收房产税。虽然国家近年来已在一些城市针对 “豪宅”试点征收房产税，但已让广大市民意识到房产税征收只是时间问题而已。所以，不管是“豪宅”还是普通商品房，短期内到底开不开征房产税，需要尽早明确下来，这样才能让想买房子的购房者打消疑虑，作出入不入市的选择。

其次，从长远来看，房地产去库存的关键是控制房屋的开工建设面积，使之与当地的购房需求相匹配。目前实行的房地产预售许可制度是国家为减少开发商“卖图纸”收房款后出现“跑路”或项目烂尾等社会问题而设计的，但也同时让市民养成购房依赖政府的习惯，比如：认为只要政府批准、有预售许可的项目，如产生烂尾等，政府就要承担责任，甚至如果出现不利于购房人的房价升降情况，政府也应找到解决办法等。

因此，有必要尽快取消房地产项目的预售许可制度，恢复本该由市场需求决定的房屋买卖自由。但为了使包括国家土地在内的社会资源能得到较好的利用，从而减少房地产库存以及社会矛盾发生，房地产项目的开工建设除了应具备现行的报审制度之外，还要由政府部门审查确认房地产项目的“用户订单”是否已经达到一定的百分比这个百分比要由地方政府根据本地购房需求的实际情况制定规则予以掌控，其百分比的内涵起码要包括订单用户的数量和金额，才能批准开工建设。

众所周知，房地产是关乎国计民生的大事。相关实践也充分证明：国家有必要对这个行业实施必要的管制措施，才能使房地产行业健康持续发展。实施房地产项目“用户订单”开工建设制度的房地产项目，用户支付的资金包括银行按揭资金和住房公积金必须全部存放在一个与该房地产项目合作的银行，由银行监管并按该房地产项目的工程进度合理支付给开发商，以保障用户、开发商及银行的权益。

银行收存到“用户订单”的资金在政府批准项目开工建设后，可考虑以按揭的形式向相关用户发放贷款额度和利率等根据用户具体情况协议确定而取代现行的房贷按揭政策。这样以来，用户就有可能用较少的自有资金成为房地产项目的准业主，开发商则可取得房地产项目工程进度需要的资金而减少融资成本，从而为降低房价提供了条件，银行也可得到拉长房贷按揭时间而增加经营的收益。

为了减少用户购房和房地产项目合作银行的风险，房地产项目必须由开发商购买工程保险，其房地产项目的土地也应质押给银行如办理土地抵押则由开发商与银行协商。同时，为了增加购房用户敢于在房地产项目开工建设前就落订购房的信心，房地产项目必须要由政府部门委托专业机构按城市总体规划的要求，或由开发商根据政府规定的土地开发条件做出详细规划方案报规划部门初审，然后向社会公示征求潜在用户的意见，以使规划方案尽量完善并不得随意变更。

房地产项目的开发商在规划方案审批后即可接受“用户订单”，和房屋的实际使用者以合同的形式明确约定房屋的面积、价格和房款支付等详细条文，还要特别约定项目开工及房屋交付使用的时间，如因项目订单不足而导致政府不批准开工建设则要无条件退回购房订金和合理利息给订单用户。这样的话，就会促使开发商努力提高自身的经营素质以保证其投资收益和项目的推进，从而创造出购房用户在自由和较为知情的前提下成为准业主，并使房屋交付使用后的物业管理顺畅、社会和谐，到那时人人乐见的房地产兴旺发展局面即可实现。

(作者系广东骏贤集团有限公司董事长)