万达商业剧烈调整下 未来何去何从？

本文不涉及万达集团其他业务板块，仅讨论万达商业地产这家香港上市公司的相关情况。

2016年，从年度销售目标大降640亿，到一季度销售排名掉出房企十强，万达商业进入了最大的调整之年。今天我们从万达2015年的年报中选取最重要的10个指标，和14年相比分为提升、保持与下降三类，来客观的分析一下万达商业这家公司。

提升：营业额及租金增长，资金成本有所降低

1.营业额方面有较明显的提升。其中特别是酒店经营收入和投资物业租赁及管理收入的提升是比较明显的，同比分别增长23.67%与26.75%，远超过营业额15.14%的增速。

2.租金方面提升明显。2015年万达商业实现租赁收入136亿元，同比增长31.2%。而平均租金也从2014年的89.84元/月/平米增长8.6%至97.59。

3.资金成本有所降低。万达商业2015年平均借贷利率为6.73%，相较2014年的7.51%有0.78个百分点的下降。同时，根据万达官方的透露，2016年这一指标将会降到6%以下。

表：万达商业2015年提升指标亿元

指标 2015年 同比 2014年

总营业额 1242.03 15.14% 1078.71

其中：物业销售营业额 1027.48 11.63% 920.42

其中：酒店经营收入 49.74 23.67% 40.22

其中：投资物业租赁及管理收入 143.25 26.75% 113.02

其中：其它收入 39.55 56.57% 25.26

撤销分部间销售 -17.99 -10.98% -20.21

租金 136 31.2% 104

平均借贷利息 6.73% -0.78% 7.51%

数据来源：企业公布、CRIC

保持：销售业绩、利润率水平及营销管理费用率保持良好

4.销售规模方面，2015年万达商业销售1640.8亿元，相较于2014年的1601.5亿元，同比增长2.45%保持良好。

5.利润率方面，2015年万达商业毛利率为40.55%，相较2014年的42.57%虽然有2.02个百分点的下滑，但依然高于40%；核心净利润率从2014年的13.74%下降至13.70%，有0.04个百分点的略微下降。

6.营销管理费用率方面，从2014年8.11%到2015年的8.02%，有0.09个百分点的略微下降，可以说保持的还是不错的。

表：万达商业2015年保持指标亿元

指标 2015 同比 2014

销售金额 1640.8 2.45% 1601.5

毛利率 40.55% -2.02pts 42.57%

净利率 24.24% 0.97pts 23.27%

净利润率核心 13.70% -0.04pts 13.74%

销售费用 58.01 -5.09% 61.12

管理费用 73.52 7.02% 68.70

营销及管理费用率 8.02% -0.09pts 8.11%

数据来源：企业公布、CRIC

下降：销售均价、现金及长短债务比有所下降，库存升高

7.均价方面，2015年销售均价为9813元，相比2014年的10836有9.43%的下滑。

8.现金方面，2015年为731.48亿元，对比2014年的930.35亿元下降21.38%，有将近200亿的下滑。

9.长短期债务比方面，从2014年的3.77下降至2.67，其中主要受短期有息负债同比上升14.99%至419.3亿元所致，短期的偿债压力增加。

10.存货方面，2015年为1672.56亿元，比去年同期提高15.20%，库存有所上升。

表：万达商业2015年下降指标亿元

指标 2015 同比 2014

销售均价 10836元 -9.43% 9813元

现金 731.48 -21.38% 930.35

短期有息负债 419.30 14.99% 364.64

长期有息负债 1,120.65 -18.38% 1,372.95

长短期债务比 2.67 -29.02% 3.77

存货 1,672.56 15.20% 1,451.92

数据来源：企业公布、CRIC

然而，未来万达将走向何方，还要注意以下5点问题：

1、销售不进则退。销售目标从1600下滑到1000亿，这当中的压力相对较大，而今年1-4月份万达商业销售的下滑也是比较明显的。其中销售均价的下滑预示着其在三四线的项目还是比重较高，对去化产生了较大的压力。虽然从整个集团的战略上来讲，未来将逐步提升经营收入所占的比重，但是从中短期来看，销售仍将是万达的一个重要的营业收入来源。同时，销售的给力与否也将决定着万达短期的企业健康程度，这一点上面的回落，是很难仅仅用战略上的调整来应付过去。

2、三四线拿地过多。在2015年度的业绩发布会上，万达曾表示已经停止了在三四线城市销售物业的拿地，但是根据近期公告来看，万达还是拿了很多三四线的土地，很多地方实际还是有一定的压力的，这一块必须要在战略上要给予足够的重视。

表：万达商业2016年1-4月新增土地储备情况亿元、万平方米

城市能级 城市 大区 省份 建筑面积 总价

一线 广州楼盘文旅三期 珠三角 广东省 71.4 23.0

上海楼盘闵行顓橋 长三角 上海 13.7 7.9

二线 青岛楼盘文旅七期 环渤海 山东省 7.5 0.5

贵阳观山湖 中西部 贵州楼盘省 15.0 1.8

成都崇州 中西部 四川楼盘省 9.4 1.0

三四线 雅安 中西部 四川省 9.6 1.2

晋中 环渤海 山西省 10.7 1.2

惠州楼盘大亚湾 珠三角 广东省 12.9 1.1

酒泉 中西部 甘肃省 9.6 0.8

平顶山楼盘中西部 河南省 13.0 1.4

曲靖楼盘中西部 云南省 11.5 0.5

潍坊楼盘寿光 环渤海 山东省 9.7 1.2

衡阳楼盘中西部 湖南省 12.0 1.0

六盘水楼盘中西部 贵州省 11.0 0.8

新乡楼盘牧野 中西部 河南省 12.2 0.9

阜新楼盘环渤海 辽宁省 12.5 0.5

常州楼盘溧阳 长三角 江苏省 9.1 0.7

宣城宣州 长三角 安徽省 9.8 1.1

南通楼盘通州 长三角 江苏省 10.1 0.8

鹤壁淇滨 中西部 河南省 10.2 0.8

石嘴山 中西部 宁夏回族自治区 9.8 0.9

衢州楼盘柯城 长三角 浙江省 12.5 1.1

桂林楼盘叠彩 珠三角 广西楼盘壮族自治区 10.6 1.7

大同楼盘环渤海 山西省 11.3 1.0

合计 324.9 52.9

数据来源：企业公布、CRIC

3、租金两极分化。随着万达商场的开业，数量的增长，租金也相应随之增加，这其中每平米实际的租金是更加重要的指标。2015年万达广场全年可比广场租金同比增长10%，其中一二线城市租金增长分别为9%和12%，保持这一指标还是相当不错的，但是仍然有一定的压力。而其租金结构方面，万达商业也会出现和今天中国房地产一样的两极分化情况，部分重点少数的项目贡献了更多的租金和毛利，很多一般项目的表现却比较一般。

4、海外注意选址。海外地产这块并不是有钱就可以做的，从目前的选址、运营等方面来看，万达的海外扩张也不是一帆风顺的。以目前在售预售的项目来看，除了黄金海岸的项目压力较大外，其他项目从选址到项目本身还是不错的，但后面几个新的大型合作项目，如马德里、印度、巴黎等明显比之前的项目不靠谱得多，很多时候还是不能光看所谓的投资额，房地产还是位置位置位置。

5、轻资产进程过慢。根据万达官方的披露，目前已完成3个资产包共15个项目的交割，有5个项目还在进行中，这个过程前后已经有了一年半，从进程来看还是没有达到预期。投资人应该不是对该模式本身不认可，而是对要打包的这些项目所在地以及未来的前景心存疑虑，毕竟对三四线城市项目谁都会“感冒”。

今天，万达商业这家公司的价值主要体现在它一线和部分二线城市的商业项目运营回报，而要让其整体价值要全面发挥的话，必须要和集团旗下的金融和大数据板块进行一个完整的协同发展，飞凡和金融板块的未来发展，会对万达商业起到至关重要的作用。万达商业地产早就已经不是一家传统的房地产发展商了，预祝它能够转型成功，不管最终结果如何，万达商业都是一家值得我们尊敬的优秀房企！